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Wirtschaft - 14.06.2019

Mieten – Deutschlands sozialer Sprengstoff

Kaum ein Thema treibt die Deutschen derzeit so stark um wie die steigenden Mieten. Denn fast jeder Zweite in Deutschland wohnt zur Miete. Ein Überblick über die aktuelle Debatte, Probleme und Lösungsansätze.

Die Wut über immer höhere Mietpreise hat in diesem Frühjahr Zehntausende zum Protest auf Deutschlands Straßen getrieben. Ob Mietpreisbremse, Mietpreisdeckelung, Enteignungen – Forderungen, die Macht von Vermietern zu beschneiden, werden im ganzen Land laut. Einer neuen Studie zufolge, die die Bundestagsfraktion der Linkspartei in Auftrag gegeben hat, sind die Bestandsmieten (ohne Neuvermietungen) in den vergangenen fünf Jahren bundesweit um 11,4 Prozent gestiegen.

Wo sind die Mieten besonders hoch?

Absoluter Spitzenreiter bei den Quadratmeterpreisen ist München. Dort kostet ein Quadratmeter Wohnfläche durchschnittlich fast 18 Euro. An Position zwei folgt Frankfurt am Main mit 14,20 Euro pro Quadratmeter und an Position drei Stuttgart mit knapp 14 Euro pro Quadratmeter. In Berlin liegen die durchschnittlichen Nettokaltmieten laut Mietspiegel 2019 pro Quadratmeter bei rund 6,72 Euro. Die günstigste Bestandsmiete gab es im nordrhein-westfälischen Warstein mit 4,64 Euro pro Quadratmeter.

Warum ist günstiger Mietraum knapp?

Viele ehemals öffentliche Wohnungen sind inzwischen in der Hand von Konzernen. So verkaufte etwa die Stadt Dresden 2006 als erste deutsche Kommune ihren kompletten Wohnungsbestand und tilgte so auf einen Schlag ihre Schulden in Höhe von 741 Millionen Euro.

Vonovia, das größte Wohnungsunternehmen in Deutschland, verwaltet mehr als 300.000 Wohnungen. Eines ihrer Ziele sei es, „über stetige Mieterhöhung eine Rendite zu realisieren, die dann an die Aktieninhaber weitergegeben wird. Für die ist wiederum die Wohnung selbst überhaupt nicht relevant, sondern nur die Rendite“, sagt Susanne Heeg, Professorin für Geographische Stadtforschung an der Goethe-Universität Frankfurt am Main.

Ein weiterer Grund für die Preisspirale ist eine wachsende Nachfrage und die damit verbundene Angebotsknappheit im Zentrum attraktiver Metropolen. „Fast die Hälfte eines Jahrganges studiert inzwischen, und studiert wird nicht auf dem Land, sondern in den Städten. Es ist also klar, dass Städte junge Menschen anziehen“, so Heeg. Wer es sich leisten könne, bleibe nach dem Abschluss in den Städten.

Mit welchen Instrumenten reagiert die Große Koalition?

1,5 Millionen – So viele Wohnungen will die Bundesregierung bis zum Ende der laufenden Legislaturperiode, also bis 2021, schaffen. Das haben CDU/CSU und SPD in ihrem Koalitionsvertrag so festgelegt. Ein Teil davon sollen Sozialwohnungen sein – für den Bau sind allerdings eigentlich die Länder zuständig. Dennoch beteiligt sich der Bund mit 1,5 Milliarden Euro pro Jahr am Sozialwohnungsbau. Insgesamt soll der Wohnungsbau, also Neu- und Sozialwohnungen, in dieser Legislaturperiode mit fünf Milliarden Euro gefördert werden.

Auf dem Deutschen Mietertag bekräftigte Bundeskanzlerin Angela Merkel ihre Absicht, mehr Wohnungen zu bauen: „Die beste Antwort auf Wohnungsknappheit ist, neuen Wohnraum zu schaffen.“ Sie ermahnte allerdings die Länder, das für den sozialen Wohnungsbau vorgesehene Geld auch tatsächlich für diesen Zweck einzusetzen. Das Problem sei so groß, dass „wirklich jeder Euro auch in diesem Bereich ausgegeben werden muss.“ 

Kritik: Um Sozialwohnungen zu schaffen, fördert der Staat private Bauprojekte. Im Gegenzug dürfen Geringverdiener mit einem so genannten Wohnberechtigungsschein für einen festgelegten Zeitraum dort besonders günstig wohnen. Das Problem: Die Mietobergrenze für Sozialwohnungen gilt nicht für immer. Nach einer gewissen Zeit fallen sie wieder aus der Mietpreisbindung heraus – 2018 traf das auf fast 49.000 Wohnungen zu. Das bedeutet, dann steigen die Mieten auch in diesen besonders günstigen Wohnungen wieder. Und es gibt noch ein weiteres Problem: Im letzten Jahr wurden nur knapp 27.000 öffentlich geförderte Sozialwohnungen gebaut. Der Mieterbund schätzt aber, dass jährlich 80.00 gebaut werden müssten, um den Bedarf zu decken.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) fordert, dass jährlich 80.000 Sozialwohnungen und 120.000 bezahlbare Mietwohnungen gebaut werden. Steuerliche Förderungen für Bauherren müssten an Mietobergrenzen gebunden werden. Tatsächlich sei vieles, das neu gebaut werde, teure Eigentums- und Mietwohnungen, kritisiert der Mieterbund. Insgesamt sei der Wohnungsneubau rund 25 Prozent hinter dem tatsächlichen Wohnungsbedarf und der Zielsetzung der Bundesregierung  zurückgeblieben.

Mietpreisbremse – Seit Sommer 2015 gilt in Deutschland eine Mietpreisbremse. Die Große Koalition hat sie zum Jahresbeginn noch einmal verschärft.  Nun darf die Miete bei neuen Verträgen nicht mehr als zehn Prozent über der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ liegen.

Kritik: Die Mietpreisbremse gilt nur für „Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt“. Wo die liegen, entscheiden die Bundesländer. Und es gibt viele Ausnahmen bei der Mietpreisbremse: Sie gilt nicht bei Neubauten, Sanierungen oder wenn die Miete des Vormieters schon höher war.

Da die Mietpreisbremse nur für Neuvermietungen gelte, profitierten von ihr außerdem sowieso nur die Reichen, gibt Volker Eichener, Professor für Politikwissenschaften an der Hochschule Düsseldorf, zu bedenken. „Der Vermieter kann sich die Mietinteressenten aussuchen, die ihm als beste Risiken vorkommen.“ Deshalb erhielten eher Beamtenpaare den Zuschlag als Arbeitnehmer oder Studierende, so Eichener.

Wohngeld – Ab 2020 soll ein neues Wohngeld Geringverdiener bei der Miete entlasten. Etwa 660.000 Haushalten sollen von diesem staatlichen Zuschuss profitieren. Alle zwei Jahre soll er an die allgemeine Entwicklung von Mieten und Einkommen angepasst werden. Allerdings muss noch der Bundesrat zustimmen, weil das Wohngeld je zur Hälfte von Bund und Ländern gezahlt wird.

Kritik: Sozialverbände und Gewerkschaften sehen in der Reform zwar einen richtigen Schritt, kritisieren aber, dass die Probleme von knappem Wohnraum und steigenden Mieten dadurch nicht gelöst werden. Mieterbund, Grüne und die Linkspartei vermissen zudem Regelungen, die Zuschüsse auch bei höheren Mieten in energetisch sanierten Wohnungen erlauben.

Im April demonstrierten Zehntausende gegen hohe Mieten in Berlin

Welche Ideen gibt es noch?

Enteignungen – Noch in dieser Woche, am 14. Juni, will eine Berliner Bürgerinitiative dem Senat Unterschriften für ein Volksbegehren zur Enteignung großer Wohnungskonzerne übergeben. Enteignungen sind aber juristisch höchst umstritten. Auch müsste die öffentliche Hand den Wohnungskonzernen dann Milliarden an Entschädigungen zahlen. Auch der Mieterbund ist skeptisch. Enteignungen dauerten, damit werde dem Wohnungsmarkt also derzeit nicht geholfen, so DMB-Präsident Franz-Georg Rips.

Mietdeckel – Der Berliner Senat könnte demnächst einen Stopp aller Mieterhöhungen für die nächsten fünf Jahre beschließen. Das fordert die Linksfraktion auch bundesweit. In Berlin allerdings könnte der Schuss nach hinten losgehen: Der Eigentümerverband Haus und Grund hat alle Vermieter dazu aufgerufen, die Mieten möglichst schnell vor der drohenden Mietdeckelung noch zu erhöhen.

Werbeverbot – Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) will Vermietern künftig verbieten, für Wohnungen mit überhöhten Mietpreisen zu werben. Kritiker meinen, ein solches Verbot schaffe keinen neuen Wohnraum.

Neue Verfahren bei Bauland und beim Bau – Generell sollte die öffentliche Hand ihr Bauland nicht mehr verkaufen, sondern an Wohnungsbaugesellschaften nur noch verpachten, fordert der Deutsche Mieterbund. So müssten die Investoren keinen Grundstückskauf mehr finanzieren und könnten billiger bauen. Dadurch könnten in der Folge auch die Wohnungen preiswerter vermietet werden. Der Deutsche Städtetag appelliert an Bund, Länder und Kommunen, auch das Bauen zu beschleunigen, indem Vorschriften vereinfacht und abgespeckt werden.


  • Preiswert wohnen in der Stadt

    Wien: Weltrekord im Sozialbau

    In der Hauptstadt Österreichs wohnen drei von vier Mietern in einer der günstigen Gemeinde- oder Genossenschaftswohnungen. Seit den 1920er Jahren baut Wien Sozialwohnungen und ist mittlerweile die größte städtische Vermieterin der Welt. Im November 2018 beschloss der Wiener Landtag, dass zwei Drittel der gesamten Wohnbaufläche dem sozialen Wohnungsbau vorbehalten bleiben.


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    Chile: Halbes Haus, halber Preis

    Für 7600 US-Dollar ein Haus für einkommensschwache Familien bauen? Das gelang dem Architekten Alejandro Aravena in der Sozialsiedlung Quinta Monroy in der chilenischen Hafenstadt Iquique. Er stellte den Bewohnern „halbe“ Häuser hin – die andere Hälfte konnten sie nach eigenen Vorstellungen ausbauen. Das Konzept „Die-Hälfte-eines-guten-Hauses“ wird mittlerweile auch in Mexiko umgesetzt.


  • Preiswert wohnen in der Stadt

    Nairobi: Slum aufwerten

    In der kenianischen Hauptstadt leben drei von fünf Menschen in informellen Siedlungen wie Kibera, Afrikas größtem Slum. Seit über zehn Jahren versucht Kenia, die Elendsviertel mit befestigten Straßen, Wasser, Strom und Müllabfuhr aufzuwerten. Mit der Bauinitiative „Boma Yangu“ sollen außerdem 500.000 Gering- und Durchschnittsverdiener eine preiswerte Eigentumswohnung erwerben können.


  • Preiswert wohnen in der Stadt

    Singapur: Bürger im Hochhaus

    In Singapur, der teuersten Stadt der Welt, wären Wohnungen für Normalbürger unerschwinglich – gäbe es nicht das „Housing & Development Board“ (HDB). Die Behörde für öffentlichen Wohnungsbau baut und vergibt Wohnungen für die eigenen Staatsbürger. Bei Eigentumswohnungen hilft die HDB, günstige Kredite zu vermitteln. Für die Ärmsten gibt es Mietwohnungen, die weniger als 50 Euro im Monat kosten.


  • Preiswert wohnen in der Stadt

    Japan: Traditionell platzsparend

    Klare Linien, flexible Raumordnung und minimalistische Einrichtung: Ein traditionelles japanisches Haus ist klein, ökologisch nachhaltig und relativ erdbebensicher. Es gibt kein Wohnzimmer – mit Schiebetüren lassen sich Räume flexibel aufteilen, wenn die Futons abends zum Schlafen ausgebreitet werden. Nachteil für die Wirtschaft: Es lassen sich kaum Einrichtungsgegenstände verkaufen.


  • Preiswert wohnen in der Stadt

    Zürich: WG-Kultur in der Bankenstadt

    Ausgerechnet in einer der attraktivsten Wohngegenden der Bankenmetropole bewilligte die Stadt Zürich ein soziales Wohnprojekt. Die Genossenschaft Kalkbreite mit 97 Wohnungen und rund 200 Arbeitsplätzen bietet Familien, WGs und Einzelpersonen kleine Wohnungen mit großen Gemeinschaftsräumen. Das autofreie Wohnprojekt ist so gefragt, dass ein zweites Vorhaben, das Zollhaus, bereits in Bau ist.


  • Preiswert wohnen in der Stadt

    Kopenhagen: Holzschachtel mit Wohnqualität

    Rund 10.000 Menschen ziehen jährlich in die dänische Hauptstadt. Die neuen Luxuswohnungen in ehemaligen Hafen- oder Industriegebieten sind für Normalverdiener jedoch zu teuer. Sozialer Wohnungsbau wurde jahrzehntelang vernachlässigt, doch dem internationalen Architektenbüro BIG gelang es in Modulbauweise 66 hochwertige und nachhaltige Sozialwohnungen für relativ wenig Geld zu bauen.


  • Preiswert wohnen in der Stadt

    Deutschland: Zu wenig und zu teuer

    Bezahlbare Stadtwohnungen sind auch in Deutschland Mangelware. Die Städte verkaufen Grundstücke an Investoren mit der Auflage, dass ein Teil der entstehenden Wohnungen preiswert vermietet werden. Doch die Sozialbindung gilt meist nur zwischen 10 und 25 Jahren – danach werden sie teurer. Aktuell müssten jedes Jahr 80.000 neue Sozialwohnungen gebaut werden, um die Nachfrage zu decken.

    Autorin/Autor: Helle Jeppesen


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